【古い家は解体してから売るべき？】札幌市で不動産売却をご検討の方は不動産売買センター札幌専門店
2026/09/11
古い家は解体してから売るべき？
北海道の解体費用・手続き・業者選びを不動産会社が徹底解説
ご覧いただきありがとうございます。
今回は気になっている方も多い、建物の解体について解説していきたいと思います。
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「相続した実家が古いので、解体した方がいいのかな？」
「解体費用って、いくらくらいかかる？」
「解体業者はどうやって選べばいい？」
「雪が降る北海道では、いつ解体するのがいいの？」
空き家や相続した古い家を売却しようとすると、「解体」という問題に必ずと言っていいほどぶつかります。
そして、ここで一つ大切なことがあります。
「古いから、とりあえず解体」はおすすめしません。
解体にはまとまった費用がかかるだけでなく、解体後は固定資産税などにも影響する可能性があります。
札幌市も、住宅を解体すると住宅用地の特例措置が適用されなくなり、土地の固定資産税などが上がる場合があると案内しています。
だからこそ、
「解体するかどうか」→「いつ解体するか」→「誰に頼むか」
を順番に考えることが大切です。
北海道で不動産売却を考えている方に向けて、解体について分かりやすく解説します。
まず結論！解体は「売却方法を決めてから」
最初に一番お伝えしたいことです。
解体するかどうかは、解体業者に相談する前に、不動産会社にも相談してください。
なぜなら、
「建物を壊した方が売りやすい土地」
と、
「建物を残した方が売りやすい不動産」
があるからです。
例えば、
建物を残した方がいいケース
●自分でリフォームしたい買主が見込める
●建物がまだ使用できる
●解体費用をかけても売却価格に反映されにくい
●古家付き土地として売却できそう
解体した方がいいケース
●建物の老朽化がかなり進んでいる
●新築用地としての需要が強い
●建物があることで売却しにくい
●解体更地渡しの方が買主を見つけやすい
つまり、
「解体費用を払えば高く売れる」とは限りません。
ここは非常に重要です。
① 北海道の解体は「本州と同じ感覚」では考えない
北海道で家を解体する場合、やはり無視できないのが雪と冬です。
雪が積もっている時期は、
●建物の状態確認がしづらい
●重機の搬入・作業に影響する
●雪の処理が必要になる
●作業期間が延びる可能性がある
●解体後の土地の状態確認がしづらい
など、さまざまな問題があります。
特に、
「雪が降りそうになってから解体すればいい」
と簡単に考えるのはおすすめできません。
北海道では、解体だけでなく、その後の土地売却まで考えてスケジュールを組むことが重要です。
例えば、
春～秋に解体
↓
更地の状態を確認
↓
土地の販売開始
↓
雪が降る前に売却活動を進める
という流れが取りやすくなります。
もちろん、物件の状態や売却期限によって最適な時期は変わります。
② 解体費用はいくらかかる？
ここが一番気になるところですよね。
国土交通省の資料では、木造住宅の解体工事費について、北海道・東北では1坪あたり約3.2万円、50坪で約160万円という目安が示されています。
ただし、これはあくまで目安です。
実際の費用は、
●建物の構造
●建物の大きさ
●前面道路
●重機が入れるか
●隣家との距離
●庭木
●物置
●ブロック塀
●車庫
●残置物
●地中埋設物
●石綿（アスベスト）の有無
などによって大きく変わります。
例えば同じ「40坪の家」でも、
道路が広く、重機が入りやすい家
と、
道路が狭く、隣家との距離も近い家
では、解体のしやすさが全く違います。
そのため、
「坪単価×坪数」だけで解体費用を判断しない
ことが重要です。
③ 実は「解体費用以外」にもお金がかかる
解体を考えるとき、
「解体業者に払うお金だけ考えればいい」
と思ってしまいがちです。
しかし、実際には、
●建物の解体費
●廃棄物処分費
●残置物処分費
●外構撤去費
●庭木・庭石の撤去
●車庫・物置の撤去
●石綿関連費用
●地中埋設物への対応
●整地費用
などがイレギュラーで発生する場合があります。
つまり、
「解体費100万円」と聞いていたのに、最終的な総額はもっと高かった
ということもあり得ます。
だから見積書を見るときは、
「何が含まれていて、何が別料金なのか」
を確認することが大切です。
④ 解体前にやっておきたいこと
「よし、解体しよう！」
と思っても、いきなり業者を呼んで壊してはいけません。
まず確認したいのがこちらです。
STEP1 不動産会社に相談
↓
STEP2 建物を残した場合の売却価格を確認
↓
STEP3 解体した場合の売却価格を確認
↓
STEP4 解体費用を見積もる
↓
STEP5 税金や諸費用も確認
↓
STEP6 解体するか判断
この順番がおすすめです。
⑤ 「アスベスト」は必ず確認
古い家を解体するときに、忘れてはいけないのが「石綿（アスベスト）」です。
現在は、建築物の解体等を行う際、石綿が使用されているかどうかを確認するための事前調査が必要です。
しかも、一定の建築物解体では、その調査結果を行政等へ報告する必要があります。
特に古い住宅の場合、
「昔の建物だから関係ない」
とは考えない方が安全です。
解体業者に、
「アスベストの事前調査はどうなっていますか？」
と確認しましょう。
ここを曖昧にしない業者を選ぶことも重要です。
⑥ 札幌市では「建設リサイクル法」の届出も
一定規模以上の解体工事では、建設リサイクル法に基づく届出が必要です。
札幌市では、対象となる工事について工事着手の7日前までに届出をする必要があります。
ただ、
「自分で役所に行って全部手続きしなければならないの？」
と心配する必要はありません。
通常は、解体工事を依頼する際に、
「必要な届出は誰がやるのか」
を業者に確認しておけばOKです。
⑦ 解体業者選びで「良い業者」と「ちょっと注意したい業者」
解体業者は、安ければいいというものではありません。
【良い業者を選ぶポイント】
✔ 見積書の内容が細かい
「解体工事一式○○万円」
だけではなく、
何にいくらかかるのか確認できる。
✔ 追加費用について説明してくれる
「地中から何か出てきた場合」
「アスベストが確認された場合」
など、追加費用が発生する可能性について説明がある。
✔ 必要な許可・登録を確認できる
解体工事を適切に行える事業者か確認する。
✔ 担当者が質問に答えてくれる
分からないことを聞いたとき、
「大丈夫です」
だけではなく、
「なぜ大丈夫なのか」
を説明してくれる会社は安心材料になります。
逆に、こんな業者には注意
❌ とにかく安さだけをアピールする
❌ 見積書が「一式」だらけ
❌ 追加費用について説明がない
❌ アスベストについて何も説明しない
❌ 契約を急かす
❌ 質問しても曖昧な回答しかしない
もちろん、これだけで悪い業者と断定することはできません。
しかし、
「安いから」という理由だけで決めるのはおすすめしません。
⑧ 解体するタイミングはいつがいい？
北海道の場合、私は基本的に、
「売却計画とセットで考える」
ことをおすすめします。
例えば、
すぐ土地として売りたい
→ 解体時期と販売開始時期をセットで考える。
まだ売るか迷っている
→ 先に査定して、解体前後の価格を比較する。
建物の傷みが激しい
→ 放置によるリスクも含めて早めに相談。
相続したばかり
→ 解体を急がず、売却・税金・相続の状況を確認。
⑨ 実は「更地にした後」が重要
ここは意外と見落とされます。
家を壊したら終わりではありません。
むしろ、
「ここから土地の売却活動が始まる」
と考えた方がいいでしょう。
解体後は、
●土地の状態確認
●境界の確認
●測量の必要性
●土地の広告
●購入希望者への案内
●建築会社等への情報提供
など、次のステップがあります。
だからこそ、
「解体業者だけに相談する」
よりも、
「売却まで含めて不動産会社に相談する」
という方法があります。
⑩ 不動産会社に任せると「ワンストップ」で楽
ここが、今回一番伝えたい部分です。
古い家を売る場合、
「不動産会社」
「解体業者」
「残置物処分業者」
「測量会社」
「司法書士」
など、いろいろな専門家が関係することがあります。
これを所有者様が一つずつ探すのは、かなり大変です。
そこで、
不動産会社を窓口にしてしまう
という方法があります。
例えば、
不動産会社へ相談
↓
現地確認・査定
↓
解体が必要か判断
↓
解体業者の手配
↓
残置物処分などの相談
↓
解体
↓
更地確認
↓
土地として販売
↓
買主探し
↓
売却
という流れです。
もちろん、不動産会社によって対応できる範囲は異なります。
しかし、売却まで考えているのであれば、
「解体だけ安くする」
より、
「解体から売却まで、トータルでいくらになるのか」
を見ることが重要です。
⑪ 「解体してから査定」ではなく「査定してから解体」
ここまで読んでいただいた方に、もう一度お伝えします。
解体を決める前に、一度査定してください。
例えば、
ケースA
建物付きで1,500万円で売却できる
↓
解体費200万円
↓
更地にして1,600万円
この場合、
200万円かけて100万円しか価格が上がらない
のであれば、解体しない方がいい可能性があります。
一方で、
ケースB
建物付きでは1,200万円
↓
解体費200万円
↓
更地なら1,600万円
この場合は、解体することで売却条件が良くなる可能性があります。
※これは考え方を説明するための単純な例です。実際の不動産価格や費用は物件ごとに異なります。
だから、
「解体した方が高く売れるのか？」
を確認することが大切なのです。
まとめ｜古い家は「壊す」より先に「相談」
北海道で古い家や相続した実家を売却するとき、
「古いから解体しよう」
と考えるのは少し待ってください。
確認したいのは、
☑ 建物を残した場合の売却価格
☑ 解体した場合の売却価格
☑ 解体費用
☑ 残置物・外構などの追加費用
☑ アスベストの有無
☑ 解体後の固定資産税への影響
☑ 売却するタイミング
☑ 土地として売れる可能性
です。
そして一番簡単なのは、
「売却するなら、解体した方がいいですか？」
と不動産会社に聞いてみること。
解体することを決めていなくても構いません。
むしろ、
解体するか迷っている段階で相談する
のがおすすめです。
「実家が古くて売れるか分からない」
「解体した方がいいのか分からない」
「解体費用がいくらかかるのか知りたい」
「解体業者を自分で探すのが面倒」
「札幌から遠くに住んでいて、空き家を管理できない」
そんな方は、まず一度ご相談ください。
当社では、不動産の査定だけでなく、解体が必要かどうか、解体した場合の売却方法なども含めてご相談いただけます。
「解体するかどうかを決めるための査定」でも大歓迎です。
壊してしまってから、
「壊さない方がよかった……」
と後悔する前に。
まずは、あなたの不動産が
「そのまま売れるのか」
「解体した方がいいのか」
を一緒に考えてみませんか？
査定だけでも歓迎しています。
